Разделы сайта

Свежие новости

Полезные статьи

Банк Испании проанализировал новый ипотечный закон и рассказал о последствиях, к которым он может привести

Банк Испании проанализировал новый ипотечный закон и рассказал о последствиях, к которым он может привести

Новый ипотечный закон вступит в силу через три месяца, однако эксперты, ассоциации потребителей и юристы уже проанализировали его и высказали свое мнение. Теперь пришла очередь Банка Испании поделиться своими соображениями по поводу нового норматива. В докладе, опубликованном на этой неделе, специалисты главного финансового учреждения страны рассказывают о том, какое, по их мнению, влияние он окажет на ипотечный рынок Испании.

Согласно анализу Банка Испании, основными последствиями введения новых условий станет увеличение дифференциалов и ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов клиентам, профиль которых покажется банку связанным с рисками.

Дело в том, что банки испытывают необходимость снизить риски, которые влекут за собой некоторые положения нового закона. Именно эти положения являются благоприятными для потребителей. Речь идет, например, о уплате расходов на открытие ипотеки (клиент платит только за оценку объекта и за копию контракта, если он ее запрашивает), снижении комиссии за досрочное погашение ипотечного кредита (сокращается для ипотек с дифференцированной ставкой и вводится лимит для ипотек с фиксированной ставкой), усиление защиты держателей ипотек, находящихся в сложной ситуации (увеличивается период погашения долга).

Сразу после вступления в силу закона начнут действовать новые пороги для комиссий за досрочное погашение ипотек как с фиксированной, так и с дифференцированной ставкой.

Если говорить об ипотеках с дифференцированной ставкой, актуальным законом установлен лимит 0,5% в случае, если досрочное погашение осуществляется в первые пять лет после заключения ипотечного контракта, и 0,25% – если это происходит после данного срока. В Испании существуют банки, которые не взимают комиссию за досрочное погашение. В соответствии с новым законом максимальная комиссия за досрочное погашение составит 0,25% в первые два года, 0,15% – в период с третьего по пятый год и 0% – по истечении пяти лет с момента открытия ипотеки.

Что касается ипотек с фиксированной ставкой, в настоящее время не существует никаких лимитов для комиссий за досрочное погашение – они определяются соглашением между банком и клиентом. Согласно новому закону, размер данной комиссии устанавливается на уровне 2%, если досрочное погашение пришлось на первые десять лет ипотечного кредита, и 1,5% – после этого срока. Именно это положение нового закона вызывает беспокойство Банка Испании: по его мнению, оно предполагает для банков риск финансовых потерь.

Дело в том, что при выдаче ипотечного кредита банки заключают договор на особый вид страхования, известный как «инструмент покрытия процентных ставок». Если клиент досрочно погашает кредит, банк может потерять деньги из-за того, что ему придется закрывать данную страховку. Именно поэтому Банк Испании считает, что кредитный учреждения прибегнут к повышению дифференциалов, в особенности если речь идет о предложениях с фиксированной ставкой.

По мнению экспертов Банка Испании, лимитированные комиссии за досрочное погашение, установленные новым законом, в некоторых случаях не смогут компенсировать в достаточной мере финансовые потери банков, когда речь идет об ипотеках с фиксированной ставкой.

Это в сочетании с увеличением для банков расходов на предоставление ипотек может привести к росту процентных ставок на новые ипотечные кредиты, особенно в случаях с ипотеками с фиксированной ставкой.

Что касается пункта о досрочном закрытии ипотечного контракта по причине неуплаты (cláusula del vencimiento anticipado), который может активировать банк, если клиент не платит ежемесячный ипотечный взнос, здесь также произойдут серьезные изменения. В настоящее время банк имеет право на инициирование процесса эмбарго по истечении трех месяцев неуплаты.

В соответствии с новым законом процесс эмбарго может быть инициирован, когда сумма долга превысит 3% от общей суммы займа, или же если выплаты были задержаны более чем на 12 месяцев в первой половине срока ипотечного кредита (например, если ипотека выдана на 20 лет, этот срок составляет 10 лет) и 7% и 15 месяцев – если неуплата приходится на вторую половину срока кредитования. Кроме того, по достижении этих лимитов банк обязан как минимум за месяц предупредить клиента о том, что он собирается предпринять меры в связи с неисполнением последним условий контракта. Данный пункт будет применяться не только к новым ипотечным кредитам, но и к уже выданным, если в контракте содержится пункт о досрочном погашении в случае неуплаты.

Специалисты Банка Испании считают, что задержка взыскания долга может привести к значительному ужесточению условий выдачи ипотечных займов, особенно если банк сочтет, что клиент обладает низкой степенью благонадежности.

Однако есть и положительные моменты нового ипотечного закона. Например, по мнению экспертов Банка Испании, внедрение обязательных к исполнению пунктов закона и увеличение объема и прозрачности информации, предоставляемой клиенту перед заключением ипотечного контракта, поможет сократить уровень правовой неопределенности, существующий в настоящее время в данной сфере. Это, в свою очередь, будет способствовать увеличению кредитной активности и улучшениям в области функционирования ипотечного рынка. Повышение прозрачности условий и осведомленности потребителей, стандартизация контрактов и сокращение для клиентов операционных издержек, связанных с открытием ипотеки, помогут увеличить уровень конкурентоспособности как на национальном, так и на европейском уровне. Тем не менее, как отмечают эксперты, эти последствия будут зависеть от нескольких факторов.

Также, согласно новому закону сократятся расходы при переводе ипотек с дифференцированной ставкой в ипотеки с фиксированной ставкой, что приведет к переходу части долга в область последних и, соответственно, поможет выровнять соотношение между двумя видами ипотечных кредитов, поскольку в настоящее время на ипотечном рынке Испании существует значительный перевес первых.

Несмотря на все риски для ипотечного рынка, которые влечет за собой новый закон, существует один значительный фактор, который позволит смягчить возможные негативные эффекты. Это конкуренция между банками. Эксперты утверждают, что основной риск заключается в возможном росте дифференциалов, однако сильная конкуренция, существующая между испанскими финансово-кредитными учреждениями, позволит его сдержать.

Несмотря на довольно жесткий анализ возможных последствий нового ипотечного закона, проведенный Банком Испании, эксперты ипотечного сектора считают, что банки не пойдут на сильное повышение дифференциалов в условиях жесткой конкурентной борьбы за клиентов и на фоне объявленного недавно решения ЕЦБ о переносе срока подъема процентных ставок, которое значительно повлияло на стоимость ипотек с фиксированной ставкой. Также эксперты рынка не видят проблемы в увеличении срока неуплаты для инициирования процесса эмбарго, поскольку с восстановлением экономики и ростом компетенции банки сами готовы идти на встречу изменениям, благоприятствующим клиентам.

Читайте новости Испании теперь и в Telegram –@espanarusa_news. Подписывайтесь на канал и будьте в курсе ключевых событий первыми!

Источник